En el spread final previo a las elecciones, el mercado inmobiliario comenzó a registrar un fenómeno caliente: crecen las consultas por las unidades chicas y medianas. Esta semana se aceleraron las tomas de decisión de compra aprovechando la oportunidad de pagar un anticipo bajo en dólares e ingresar al régimen de pago en cuotas en pesos para los productos en pozo o en desarrollo. “Desde mediados de año arrancaron las consultas y el interés se mantuvo tras las PASO. No hay dudas que en contextos de incertidumbre el ladrillo es refugio de valor”, afirma Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades que detalla se mueven todos los tickets e inclusive las unidades usadas. “Soy optimista respecto a lo que viene independientemente quien gane las elecciones”, agrega.

El dato concreto es que en un clima de incertidumbre por lo que vendrá en la vida económica e institucional del país, crecieron las consultas por las unidades chicas y medianas y se toman decisiones para proteger los pesos y aprovechar la oportunidad de la financiación.

“En cuatro semanas, se reservaron 210 unidades del proyecto Open Buenavista”, coincide Martín Boquete, director de Toribio Achával, master broker del proyecto cuando se lance al mercado. La exitosa preventa fue cerrada bajo el formato de friends and family a un valor de entre un 15% y 20% más barato que el monto con el que se lanzará al público general.”Para nosotros es una venta sin precedentes, nunca habíamos visto este nivel de ventas en departamentos”, afirma sorprendido Boquete.

El emprendimiento de US$70 millones de inversión que sorprendió a los propios brokers es desarrollado por Grupo Portland y CEK, Tiene cuatro edificios de ocho pisos, dos de ellos con 3500 metros cuadrados de basamento comercial. De las cuatro construcciones solamente se lanzaron a la venta tres, que suman 250 unidades en total y de las cuales 210 fueron reservadas en tiempo récord. “El proyecto va a elevar la calidad de lo existente y el metro cuadrado final va a cotizar más caro que lo que vale hoy”, anticipa Boquete. En números, la preventa al círculo cerrado salió a US$2200 el metro cuadrado, pero en el lanzamiento abierto ese valor ascenderá a US$2700 con la expectativa que una vez terminado cotice por encima de los US$3000 por metro cuadrado, cifra que manejan los proyectos nuevos terminados en la cercanía.

Seguí toda la información del mercado inmobiliario en LN Propiedades

“Esta fue una semana especial para todos aquellos que buscan proteger sus tenencias y realizar inversiones inteligentes, y se nota en la dinámica del negocio, que se aceleró en los últimos 15 días especialmente”, sostiene Camilo Herzovich, director comercial de NorthBaires, la desarrolladora que construye proyectos ubicados en la ciudad de Buenos Airs para el segmento ABC1.

Estamos registrando no solo más consultas que lo habitual, sino que las tomas de decisiones de compra suceden más rápido que el promedio del año

Camilo Herzovich, director comercial de NorthBaires

La empresa tiene dos proyectos de alta demanda. OM Palermo, que se entregará en 30 meses, con unidades que se venden financiadas en 70 cuotas y que permiten al comprador mudarse en la cuota número 30 y seguir pagando como si se tratase de un alquiler. El precio de venta arranca en los US$2600m² con tickets que para una unidad de un ambiente y 33 metros cuadrados empiezan en los US$98.000. El fenómeno registra mucho interés entre los inversores que buscan una renta vía las plataformas de alquileres temporarios internacionales, del estilo Airbnb.

Oficinas y depósitos: la evolución de los precios de alquiler y la vacancia

El alud de consultas también se replicó para su otro emprendimiento ubicado en Recoleta que se construye donde estaba el ex cine América, en la avenida Callao entre Santa Fe y Marcelo T de Alvear. En cuanto a valores, el precio de venta de las unidades arranca en los US$3500/m² con tickets que para una unidad de dos ambientes y 60 metros cuadrados empiezan en los US$205.000.

Otro dato no menor de la dinámica del mercado inmobiliario es que los productos que apuntan al segmento medio también registraron actividad. “Hay una necesidad de decidir, y de hacerlo rápido. Notamos que el nivel de conversión de consulta a compra se aceleró mucho desde que comenzó el mes, y esta última semana previa a las elecciones las compras se decidieron con más velocidad”, dice Diego Defranceschi, director de proyectos de Saltum, la desarrolladora que tiene dos emprendimiento en dos barrios de la zona norte de la ciudad: WH Coghlan y H Bajo Belgrano. En el primer caso, el precio de los departamentos arranca desde los US$2500 el m², con unidades desde 38 m² en modalidad monoambiente hasta 145 m² en cuatro ambientes.”Está terminado pero se puede comprar con financiación en pesos, mientras que en el del Bajo Belgrano hay una preventa en curso, pre lanzamiento”, agrega el ejecutivo.

Boquete reconoce que el contexto también impulsa el lanzamiento de proyectos. De hecho se lanzó Nuevo Bella Vista, una urbanización parque, con barrios cerrados de baja densidad, condominios, sectores comerciales, plaza gastronómica, el Colegio Sagrada Familia, estudios y oficinas. “Es un lugar donde se integra la vida de ciudad con la vida de pueblo”, comenta Nicanor Cetrá Estrada, uno de los desarrolladores del complejo.

En cuanto a la comercialización, los tickets partirán de los US$79.000, con opción de financiamiento en pesos y ajuste CAC en los 24 meses, es decir el plazo de construcción de la obra, en tanto el precio por metro cuadrado arranca en US$1399. “Estamos lanzando además los primeros proyectos residenciales, que junto a los de oficinas, van a completar un nuevo concepto de vida”, afirma Boquete que vivió una ola de consultas por otro emprendimiento: Bosque Tortugas, un condominio en Pilar en donde las unidades parten desde los US$110.000 hasta US$500.000.

Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler

Señales concretas

Durante los últimos meses, el mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires dio indicios de estar en un proceso de recuperación, evidenciando un cambio de ciclo en la dinámica del sector. A pesar de la complejidad añadida al panorama económico argentino después de las elecciones primarias (PASO), que incluyó la devaluación y el aumento de la brecha cambiaria y generó un incremento en la inflación, el mercado inmobiliario ha mantenido un sorprendente dinamismo.

Los datos apuntan hacia una tendencia general de reactivación y las cifras arrojaron resultados sorprendentes. Con un total de 4135 escrituras realizadas en agosto, se observó un notable aumento del 32,7% en comparación con el mismo período del año anterior, según el Colegio de Escribanos porteño. Además, este incremento representó un aumento del 23,2% en comparación con el mes precedente. Lo sorprendente es que este crecimiento se ha mantenido de forma sostenida durante 17 meses consecutivos, una de las rachas más largas en la historia del sector.

Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad

En lo que va del año 2023, se acumularon un total de 23.398 escrituras, lo que equivale a un destacado aumento del 17% en comparación con el mismo período del año pasado y un 7.6% por encima del volumen alcanzado en 2019. No obstante, es importante señalar que, a pesar de este vigoroso desempeño, el número de escrituras sigue siendo significativamente inferior al promedio histórico de 41.000.

El crecimiento de la cantidad de operaciones inmobiliarias muestra por ahora que las expectativas de un cambio de gobierno y de programa económico están pesando más que el wait and see típico de los tiempos de elecciones presidenciales.